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          房价现▓█▄■▄■“内生性▓▓”调整▓▓▓█:住建部分类指导楼市调控

          来源■■■███:www.sxxhtj.com 作者▓▓███:杨倩 人气▓▄▓▄▓▄▓▄: 发布时间▓█▄■▄▄■▄■:2014-03-01
          摘要▄■▓:另据中国指数研究院发布的百城数据显示▓▄▓▄▓█▄■,温州▄■▄▄▓▄■▄█■▄▄■▓、鄂尔多斯(行情,问诊)、芜湖等37个城市的房价在马年首月环比下调▓█▄■▓▓▓▄▓▄。 实际上▄■▄,即使是在2013年连续涨幅超过20%的四大一线城市,2014年的市场开局亦不同往日。 北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福表示▄▓■■■,在自
          另据中国指数研究院发布的百城数据显示▓▄▓▄,温州、鄂尔多斯(行情,问诊)、芜湖等37个城市的房价在马年首月环比下调。

          实际上,即使是在2013年连续涨幅超过20%的四大一线城市▓█▄■▄▓,2014年的市场开局亦“不同往日”。

          北京龙熙房地产开发有限公司副总经理孟庆福表示▄■▄■▓█,在自住型商品房大量推出█■▄,楼市购买力在前两年大幅透支的情况下▄▓,北京2014年的楼市也不是很乐观▓█,目前开发商的项目就是抢跑上半年▄▓▄■▄▓▄▓▄,因为下半年市场走势▄■▓▄■▓,谁都说不好。

          国家统计局的数据亦显示▓█,北京的二手房房价1月环比下调0.1%▄■▓▓▄▓▄█■▄,这也是20个月来的首次下跌███。

            兰德咨询总裁宋延庆把本轮市场调整的行为称为内生性的调整▄■▄,“和08年的一波受外部影响▓▓,下调价格的情况不同,本轮部分城市▄▓▄■▄、部分房企的调价行为▄■▄▄■▄■,更多的是基于市场判断的一种主动行为▓▄▓▄。”

            在中国房地产协会副会长朱中一看来,这种由市场调节房价的情况是房地产市场回归健康、平稳的一个重要表现███▓▓。随着房地产调控也将逐步从行政性调控向市场化调控的过渡■■■,市场的内生调节效果将更为明显█■▄▄■▓■■■。

            一位接近住建部的人士向21世纪经济报道介绍▄■▄■,和2013年强调落实房价目标不同▄■▓,截止到目前▄▓,住建部并未明确下发要求各地制定新的房价目标并落实,所谓的2013年的房价目标亦不了了之。

            与此同时▄▓▄▓▄▓,住建部对2014年楼市调控的要求是▄■▄■,房价上涨压力大的城市▄■▄▄■▓■■■▓█▄■,要从严落实各项房地产市场调控政策和措施,增加住房用地和住房有效供应▄■▄■▓█;商品房存量较多的城市,要注重消化存量,控制新开发总量。

            被放大的杭州降价

            虽然位于杭州城北的德信·北海公园以及对面的天鸿·香榭里的前后降价项目被舆论解读为“杭州楼市即将崩盘”的一个论据▓█。但从市场表现来说▄■▄,上述两个项目无疑是大赢家■■■。

            2月28日,21世纪经济报道记者致电上述两项目售楼处了解到▄▓,截止到目前▓▓▄■▓,德信·北海公园15800元/平方米的特惠价清盘和天鸿推出的1.38万元/平方米均售罄。

            不过▄■▄■,截止到目前两个赢家的主动性降价的行为█■▄▓▄▓▄▓█▄■▄▓,并未铺开至整个杭州市场▄▓▄▓▄■▄■▄▓。

            21世纪经济报道记者致电杭州市区的多个项目了解▄■▄■,不会跟进▄▓,短期内没有降价的打算▓████,融创▄■▄■、恒大▄■▄■▄■▄、绿城亦在接受本报记者采访时表态短期内并无降价打算。

            “可以这么说,杭州项目降价的情况,被过度解读了▓█▄■,”作为当事一方▄■▄■▓█▄■▄,德信集团常务副总裁费中敏不断强调███,德信的策略就是“不卖高价房▄■▓▓▄▓▄,追求高周转”▄▓▄■▄▓▄▓▄,这纯属一家企业在战略布局升级过程的个别案例▓▓▓▓,并不意味着我们对杭州房地产市场的未来没有信心▓█▄■。

            据其介绍▄▓,就在德信北海公园价格调整当天,德信还在杭州钱江新城再拿下一块土地,在几天后又在杭州白马湖的宅地出让中竞价到了最后一轮▄■▄■▄■▄。

           

            在杭州有项目的旭辉董事长林中亦认为▄■▄▓▄▓▄,杭州降价情况被放大■■■,“从目前了解的情况来看,杭州的▓▓(降价▄▓)情况属于个别楼盘▓█▄■,个别小开发商降价。”

            林中亦与杭州大的开发商都通过电话进行沟通▓▓,了解到大家对市场判断亦比较乐观,在三四月份不会进行降价▄▓。

            也因此▄■▓▄■▄,林中表示,上述两项目降价的行为▄■▄■,短期内不会对市场造成较大的冲击,同时也不会大范围蔓延▄▓。

            杭州住房保障和房管局的一位内部人员亦告诉本报记者,杭州住房保障和房管局密切关注杭州楼市变化,目前来看█■▄,并无明显崩盘苗头▄■▓。

            “就在6个月前▓▄▓▄▓█,杭州还因为房价涨幅较快,被住建部约谈▓█▄■,并随后升级了杭州的房地产调控措施,”上述人士亦调侃▓█▄■█■▄▓█,“没想到半年刚过███▄■▄■█■▄▄■▄,杭州竟然成为了全国降价样本▄■▓。

            2013年11月,杭州市住房保障和房产管理局等七部门联合发文出台“杭6条”,其中包括加大20%的土地供应▓█▄■■■■▄■▓、提高二套房首付等。

            不过▓▓▄■▄■,年底出台的“控房价”措施,并未阻挡2013年房价的整体涨势,根据浙江省社科院区域经济研究所给出的数据,2013年,全省房价均价上涨7%~8%▄■▄,其中杭州的房价均价上涨约10%▄■▄■▄■▄。

            库存高企

            虽然杭州楼市风险被放大█■▄▓█▄■,但市场人士对于杭州的楼市的判断依然谨慎。

            林中称▓▄▓▄,短期内,旭辉不准备在杭州拿地███▓█,其中的一个重要原因,就是考虑到杭州的库存情况▓▓▄■▄█■▄。

            “为什么降价首先发生在杭州拱墅区的城北板块▄■▄■■■■▓▓?主要是因为拱墅区城北板块供应量过大,那边有十几个楼盘▓▓▓█▄■▄。”林中表示。

            根据林中的判断███,库存去化周期直接决定该楼市的风险▄▓███,库存去化周期在6-9个月▓▄▓▄,房价就有很大的上涨机会█■▄;9-10个月以上比较均衡▄▓,房价可以温和上涨▄■▓;但如果超过15个月■■■▓█,房价就会有压力▄■▄■▄■▄。

            2013年,杭州的土地供应较大▄▓,在全国排第三位▓█▓█。林中说▓█,从杭州一月份的数据来看▄■▓███▓▄▓▄,这个城市的库存去化周期是16.7个月▓▄▓▄▓█▄■▓█。武汉、重庆、天津目前库存去化周期都在16个月左右█■▄▄■▓。相比之下,林中表示▓█▄■,目前上海库存去化周期仅为8.7个月,北京大概只有7个月▄▓,所以房价上涨的幅度就比较大▓▓▓▓▓█。

            实际上▄■▓███,即使因供需矛盾突出最被市场看好的北京▓█▄■▓▄▓▄,2014年的市场亦不复往日。

            以北京为例,网易房产数据研究中心数据显示▄▓▓█▄■▄,北京1月份商品住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米,成交套数▄▓、成交面积分别较去年同期下降44%▄■▄■、46%▄■▄■█■▄。6908套的月成交量也仅高于2012年1月的4473套▓█▄■█■▄▄■▄■,成为自2006年商品住宅开始网签、近9年以来元月商品住宅销量出现的第二低位▓█▄■。

            二手房市场同样出现下滑趋势████■▄,1月北京市二手住宅成交8772套,成交量环比降20.1%,同比降55.2%▄■▓。1月成交均价为29502元/平方米▄▓█■▄,环比下降1.87%▄▓。

            孟庆福称███▄▓,进入2014年▄■▓▄■▄■,北京的确存在一个市场扭转的问题,现在开发商都想抢上半年的市场▓▓,因为谁也没办法预判下半年市场如何█■▄。

            当然▄■▄■■■■,孟亦强调▄▓,这并不意味着北京的房价会下调,只能说▄▓,市场的热度在下降,开发商去化的速度将下降▄■▄■。


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